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观望还是抄底?市场,政策,金融告诉你



1


日历被一页一页撕去,2018年即将到达尾声。很多准购房者内心却更加矛盾,举棋不定,怕跌更怕涨。


房价跌了,怕它再跌,自己高位接盘就会当冤大头,损失的是白花花的银子;房价涨了,怕它再涨,白白错过了良机,或许以后再也买不起了。


站在十字路口,究竟何去何从,左右为难!


心中苦闷,打开微信,翻翻朋友圈,轻松一下吧。


置业发的朋友圈更是无比扎心!各种“警言”,段子层出不穷!



虽然都明白,置业顾问如此卖力的宣传,都是为了自己的工作,为了更好的业绩。


但如此诱导式的论调,怎能不让人心慌!


笔者身处房地产这个行业,手上也有几套房子,都说“屁股决定脑袋”,内心自然也希望行情能好起来。


但数据是冷冰冰的,市场,政策,金融,无论从哪个方面都显示出,楼市远远没有到达“拐点”,步入回暖的阶段。



2


当下的郑州市场变了没有?


无容置疑,郑州的房地产市场在降温,趋冷。


无论是从房产中介的营销电话数量上,还是马路上的拓客小蜜蜂热情程度上,都能明显的感受到。


尤其下半年以来,郑州的新房市场急剧降温。


不仅仅是郑州的远郊地区,白沙,南龙湖,绿博甚至连主城区部分项目价格都有所下滑,在不同程度的拉低整个片区的价格平均线。


从全市的整体数据来看,尤其是往年的金九银十,无论是价格还是成交量都会是全年交易的高峰。


今年的郑州这显得格外的平静。



这是今年郑州9、10月新房价格指数,无论是环比还是同比,都无一例外的呈现下跌趋势。


其实从近期的开盘去化也能明显的感到一丝丝寒意。


  ▲去化率(不完全统计)


无论是近期开盘项目的价格还是整体去化率,都不同程度的反映出,市场整体呈降温趋势,购房者观望情绪浓厚,市场信心走低。


如果说,新房的价格受到政府限价,网签等等因素的制约,对于市场的反应延迟了一些。


但其那么郑州的二手房成交量,才是真正反映楼市涨跌的晴雨表。


从郑州房管局的月度数据来看,郑州2018年的前十个月二手房住宅销售数量也远远比不上去年。



特别是731新政后的这段振荡期,整个10月份的存量房网签量只有4329套,8.9月份稍高也只有6000套左右。


虽然房管局的统计数据存在延迟,但依然可以看出,二手房成交还在探底中,市场依然非常的冷淡。


新房市场在通过首付分期,特价房等等手段进行降价促销,存量房市场的成交量在不断的萎缩。


目前还无法预料这个调整期会持续多久,但可以肯定现在说拐点还为时尚早。



3


当下的政策变了没有?


老生常谈,中国的楼市是政策市,而且是有强烈指导意义的政策市。


如果把2017年到2018年的政府对房地产的论调汇总如下,就会发现,主题的调控思想是没有放松的。


2017年的19大报告提出,房子是用来住的,不是用来炒的。当时住建部长强调坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性。


2018年的两会上,中央表示坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续实行差别化调控,建立健全长效机制。


2018年7月,中央召开会议,对2018年下半年经济工作部署了六大主要任务,其中之一就是要下决心解决好房地产市场问题,并特别提到了要"坚决遏制房价上涨"。


2018年10月底,新华社连续发文称,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。


2018年12月底,中央政治局经济工作会议,再次强调“房住不炒,因城施策,分类    指导”的房地产政策。


从政策的连续性看,“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的政策还会存在较长时间,至少短期内没有放松的迹象。


那么回归到郑州这个具体实施的层面上。


自731新政以来。


8月2日:

郑州市城市综合执法局发布通知,披露《郑州市城市管理系统行政处罚裁量标准》。

这份自2018年8月1日起施行的文件中,对开发商未批先建、无证预售、强制交房等行为,根据其违法程度轻重,列出详细处罚条款。


8月21日:

河南省9部门联合印发《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》,有力打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。


8月24日:

郑州市发布《郑州市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告》,房企未取得预售证不得开放销售场所,不得以任何形式销售、收取预售款……


11月21日:

郑州市房管局发布《关于部分房地产企业违规行为的通报》

严肃查处了一批违规的房地产开发企业和房地产经纪机构,有效保证了我市房地产市场的平稳健康发展。


无论是力度还是口径上,也都看不到有丝毫放松调控政策的意图。


在国家层面调控政策不放松的情况下,郑州的施政大方向也不会变,房事回暖无从谈起。



4


当下的金融政策变了没有?


如果我告诉你,现在的金融政策没有变。


估计很多读者会说“峰回,你尽睁眼说瞎话,没看到房贷利率都下降了吗?”


首先要陈述一个概念,房贷基准利率最近3年多没有变化了。


变动的主要是贷款利率上浮的的标准。


从10月份开始,确实有部分城市下调了房贷实际利率。包括深圳,杭州,广州等等城市。


目前郑州的首套房贷款实际利率普遍按照基准利率上浮25-30%。


房贷利率变化对购房者的影响主要体现在两个方面:


1、利率低就意味着月供会降低(利率会上调,但折扣是不变的);

2、利率降低,会增加房价上涨的预期。


但我想告诉你的事实是,银行松动房贷利率,主要原因在于银行本身,和房价的关系不大。


最核心原因还是下半年,银行信贷业务放松,但在其他方面资产投向有诸多限制,   为了银行的业绩,不得不抓牢的房地产信贷业务。


简单来说,并不是银行要降低利率上浮幅度让房价升温,反而是因为房价降温导致银行信贷业务受到影响,银行才主动应对。


因果关系,必须理理清楚。


事实上,金融政策方面的“强监管”从2017年贯穿到2018年。被称为史上最严金融监管年的2017年,监管令密集发布,金融监管部门共出台重要监管文件超过20个。


宽信贷,强监管,则是今后金融政策的主要特点。


2018年12月19日,人民银行宣布创设新的定向公开市场操作工具,用以支持银行向小微 企业和民营企业放贷。


2019年1月,人民银行下调金融机构存款准备金率1%。进一步确定了未来的调控手段将会以全面降准,定向降息为主。


大家期望的全面普降基础贷款利率的预期,至少在短时间内是无法实现。


金融政策的指向性还是相当明确的。



6


观望还是抄底?这是一个问题。


前几天,分别爆出了四线城市,山东菏泽宣布取消限售,以及广州公寓市场松绑的消息。


朋友圈里,又好像打了鸡血一样,兴奋到不能自己,甚至有人高呼,新一轮的房价周期就要来临。


我只能说,醒一醒吧,别沉浸在自己的世界里。


就在山东菏泽宣布取消限售的第二天,深圳尖岗山地块流拍。对于正在下行的深圳乃至全国楼市都是个冲击。


开发商的嗅觉比谁都灵敏。


长沙更是在18年12月底,出台了公积金新政,开始了“逆周期“调节。


指望今年一次性,全国大幅度范放松房地产的调控政策,是不现实的。


整个2019年,楼市政策层面最大的可能性只会更加平稳,“既不会大刺激,也不会过于紧张”。


所以在当下,想要抄底的购房者。


不要被任何言论蛊惑,千千万万理清楚自己的现金流,然后用好你手上的这张房票。配置方面,忘记炒房,一切以“稳”为主。


在未知的2019年,你能改变的,只有你的预期。




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