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商业项目中关于→停车位→广告位→以及续租的相关问题


引言

今天我们继续来讲【商业运营如何在资管时代打造自己的核心竞争力】系列的第十二篇;即《商业项目中关于→停车位→广告位→以及续租的相关问题》


关于停车位

停车位分为机动车停车位和非机动车停车位,它是建筑的重要附属设施,不同的建筑类型,对停车位配置的要求也不同。


关于停车位的配置,各地政府都有明文规定,郑州市关于商业项目的停车位配比要求是,机动车停车位每百平米建筑面积配置一个,非机动停车位每百平米建筑面积配置四个。


也就是说一个建筑面积十万方的商业项目,如果是在郑州的话,它需要配置1000个机动车停车位和4000个非机动车停车位。


停车位是政府规划的强制要求,而且对于商业项目而言停车位也十分重要,很多项目会超配。按道理这跟租赁合同是没有关系的。


但是主力店在合同中,都会向商场提出免费停车位的要求。有的项目主力店多了,都按主力店要求做,商场的停车位可能还不够主力店分的。


主力店要的免费停车位分为两种,一种是员工免费停车位。这种类型机动车位非常少,非机动车位比较多。另一种是顾客免费停车位,这种类型往往要的机动车免费停车位非常多,基本都要上百。


停车位收入是商业项目重要的创收来源,在开业初期,为了培养客流,商场也会采取一定的免费措施,但是后期一定是要收费的。而且停车位收费也是一项重要的企划资源,在运营期的企划活动及会员管理中都会发挥很大的作用。


主力店索要免费停车位,主要是为了方便员工停车和增加顾客体验感。但是如果都免费了对商场就是损失。


而且停车位的收入是由两部分构成的,一部分是车位的租金,一部分是车位的物业管理费。租金是收入,物业管理费则是成本。因此,免费停车位并不仅仅只是免费而已,而且还意味着商场的补贴。


不过为了顺利完成主力店的招商,通常商业项目会做出一些让步。


首先,员工停车位是可以免费提供的,但是数量要控制。至于顾客停车位不能全免,可以有条件的免,比如凭购物小票免三个小时的停车费。这样既能实现主力店增加顾客体验的目的,又能保证商场的利益。


主力店停车位管理的权责

停车场不能完全免费还有个好处,就是避免了把商场车库变成免费的社会停车场,因为国内停车位紧张已经是个社会问题,如果你这边有免费停车位的话,很多人可能会长时间占用。

 

当然,商场并不怕别人占便宜,但是如果让这些人占着停车位,真正的顾客来了,反而会找不到停车位,从而降低了在商场的购物体验,这就不是我们想看到的了。商场的资源都是有限的,应该尽可能地用到自己的核心顾客身上,而不是搞慈善式的惠及众生。

 

在实践中,我还碰到过一种情况,就是主力店要求独立管理商场给予它的免费停车位,一般这种情况会出在单一主力店占比过大项目,比如项目超过半数面积为一家百货或者是超市。

 

在这种情况下,当主力店提出这个要求时,项目的停车位在物理空间和物业管理层面又是可以独立分割的,有时候项目方会觉得这样也省事,往往会答应主力店的这个要求。

 

这时候项目方要注意,这里面可能隐藏着一个风险。就是主力店在合同中会把停车场排除在租赁范围之外。

 

一方面主力店希望停车场是免租的,而合同中的租赁面积是计租的,因此,它不愿意写入租赁面积。

 

另一方面它想回避一个法律风险,主力店会在合同中注明,在自己承租范围内,如果出现意外造成第三者损失的,由自己承担责任。而如果是在自己租赁范围之外,第三者出现损失是由业主方负责。

 

这些条款前后对照所表达的意思是,停车场的使用权和收益权归主力店所有,而风险则由业主方承担。

 

那么会出现什么风险呢?比如最常见的是车内物品被盗、车辆被盗或者是车辆受损。关于这些问题本来就有争议,车主将车辆停放在停车场,他跟管理方之间究竟是车位出租行为,还是车辆保管行为。

 

如果是出租行为,车辆丢失受损及物品丢失是跟管理方没有关系的。如果是保管行为,则管理方是要尽到照管义务的。

 

在司法实践中,如果车主进入车库要领卡或者用其他方式记录、停车要计时、离开要核实车辆并缴费。如果停车需要履行以上程序,法律大多是认定该停车行为具有保管性质,管理方应为车主财物安全负责。

 

因此,如果业主方要将停车场完全交给主力店管理,那么在合同中就要把风险和责任一并转移。

  

另外,在实践中还有一个争议,就是在业主方管理的停车场中,给予主力店的免费停车位究竟是车位使用权转让呢?还是车辆保管呢?比如主力店员工使用免费停车位时,其财物受损或者是丢失,商场物业管理方要不要承担责任呢?


广告位的风险移交

关于广告位,就像停车位一样,也有一个风险防范的问题。如果商场不得不把广告位免费交给商家使用时,一定记得要把责任一同移交。


广告位属于商业建筑的悬挂物,它是附在建筑的楼顶或者外立面上的,因此,它是存在一定风险的。


如果因为设计、施工或者是其他原因,比如狂风暴雨,造成广告脱落,很可能会给第三人造成人身或者是财产损失。这时就会涉及赔偿问题,有时候这个责任会很重。


根据法律规定,建筑物的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人、使用人不能证明自己没有过错的,都应当承担侵权责任。


在商业项目中,一般所有人和管理人都是我们自己,如果广告位是由我们自己经营的,那使用者也是我们自己。在这种情况下,出现问题是没有争议的,我们就是责任人。


但是如果我们把广告位交给商户免费使用,那么使用者就变成商户了。


本着谁受益谁担责的原则,这时我们就要在合同里把商户的责任讲清楚,因为按法律规定,我们如果想免责,就必须证明自己没有过错,而这个举证责任在实践中很难证明。


因此,如果广告位交给商户免费使用,那么在合同中,我们就要明确说明这个广告位的使用权和管理权都是由该商户负责的,如果发生意外其应承担所有的责任。


同时,在发生意外事故的时候,我们做为物业所有人,即使合同中做了上述约定,也很难置身事外。因此,在合同中还要约定,如果因商户自己管理的广告位发生事故造成第三者损失的,商户不能第一时间给予受损方赔偿的,商场有权从租赁保证金中先行赔付,然后商户必须在约定的时间内补足保证金,否则商场有权解除合同,并向该商户追讨损失。


另外,在发生广告位意外脱落事故时,上述所有人、管理人、使用人是第一层次的责任人。事实上,还有第二层次的责任人,就是广告位的设计人和施工者。


如果事故原因包含设计和施工的缺陷,第一层次的责任人可以在承担责任之后,向第二层次的责任人追讨。


因此,如果广告位是交给商户免费使用的,商场就不要再多此一举,去推荐广告制作、安装和维护单位了,省得出了事故,商户辩称自己并没有独立管理广告位,而商场方也参与了广告位的管理,因此也应承担责任。所以关于广告位要交就全交,包括使用权、管理权和法律责任。要收就全收,所有都由自己主导。


关于店招和广告位

主力店和一部分次主力店在合同中,除了要求免费停车位之外,还会提出要店招位和广告位,当然也是免费的。


店招是没问题的,即使主力店不提出要求,我们也会把他们的店招设计的非常醒目。因为主力店就是项目的客流发动机,我们所看中的就是他们自带流量的特点。


因此,我们是希望顾客在很远的地方就能看到主力店的店招,知道我们项目里有这些品牌,从而吸引顾客光顾我们的项目。


我们不但会在店招位上精心规划与设计,还会在导视系统上精心安排,从而指引着顾客一路顺畅的到达主力店。


至于广告位就存在问题了。


首先,广告位是商场进入运营期后的一项重要创收来源,如果都免费给出去了,就会限制自身的盈利能力。


其次,现在商业项目的设计趋势是外立面广告位越来越少,求精而不求量。很多商家由于之前合作的都是低端项目,以为你的项目也一样会布满广告位,但是很可能你的项目外立面根本就没有几块,甚至有可能外立面根本就没有广告位。


最后,主力店的广告不一定能达到商场的品质要求。外立面的广告位之所以越来越少,是因为商场越来越追求自身的整体形象。广告位虽然是越来越少了,但是对广告制作品质的要求是越来越高了。主力店在客流上有保证,但是在广告品质上不一定能满足商场的标准。


因此,广告位最好是掌握在自己手中,不要轻易交给商家,即使最终仍然免费让商家使用了,但广告制作品质的审核权仍然掌握在我们手里,也就是说利可以让,但品质是不能让的。


关于续租的问题

通常我们在合同中关于续租的约定是,如果承租人愿意在租赁期限届满后继续租用该商铺,应在租赁期满之日三个月前向出租人提出书面续租要求。在同等条件下,原承租人享有优先续租权。


实际上,这种约定并不适合所有的项目以及所有的商户。


只有在底商和招租型物业中才适合这种约定,底商大家都清楚,招租型物业就是那种只需要提供物业管理服务,而不需要提供商业管理服务的项目。


由于这类项目是靠自然成长发展起来的,商家具有充分的经营独立性,保证租约的长期性对承租人和出租人都是有利的。


而对于购物中心或者是需要统一管理的项目,则不适用这种约定,因为在这类项目中,每个商家都不是完全独立的,项目运营具有整体性,所有商家是整合在一起为消费者提供综合性服务的。


因此,这类项目的运营管理中有一个业态组合和品牌选择的问题,这个过程就相当于单店经营的商家的选品工作,选品的标准是要跟消费需求相匹配。


所以统一运营的商场是一手托两家,不断在品牌和需求之间进行调整和平衡。这时他在租约稳定性的前提下,还会有一个灵活性的要求。


因此,优先续租权不适合统一运营的项目,在统一运营的项目里,续租方式应该是协商续租,即在租赁期限届满之日三个月前双方按照商场新的租赁政策及租金标准签署续租协议。如果逾期不能签署续租协议,则合同到期自动终止。


当然,这样的条款不是所有的租户都会同意,特别是主力店,很可能会强调要按照优先续租权来签。


由于,在谈判阶段主力店更加强势,因此,在主力店合同中,我们往往会做出妥协,而使用优先续租权的续租方式。


另外,如果在合同中不提续租的问题,就会出现不确定性,而这跟合同要消除不确定性的目的是相冲突的。


这种不确定性是因为法律中并没有优先续租权的概念。如果合同中没有约定续租问题而导致双方出现争议,就只有靠法官的自由裁量权了。


在实际案例中,有的法官会认为优先续租权是对物业所有人的占有权和处分权的侵害。因此,他会判商场有权终止合作。


但是,也有法官认为,在租赁中承租人更应该受到保护,如果承租人在合同履约期间没有明显过错的话,他会判承租人拥有优先续租权,商场必须与原承租人续约。


所以说合同无小事,续租问题虽然跟当下的合作无关,但是也需要进行明确的约定。


明天和大家谈谈~销售型商业项目关于优先购买权的注意事项

【明日待续】


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